Все окружающие нас здания имеют разные характеристики по прочности и долговечности основных их элементов конструкций. Чем капитальнее, прочнее в целом дом и его отдельные элементы, тем больше внимания и заботы он заслуживает. Большинство зданий, возводимых в нашей стране, особенно традиционной постройки, являются добротными – первоначально прочными и долговечными. Ввиду этого с экономической точки зрения их целесообразно сохранять и реконструировать, приближая во всех отношениях к изменяющимся требованиям, предъявляемым к соответствующим сооружениям в конкретный период времени.
Практически сроки службы конструктивных элементов зданий весьма условны. Во многом эти сроки предположительны, так как чаще всего здания не приблизились к расчетному времени службы. Например, многие капитальные многоэтажные дома предполагают эксплуатировать 120-150 лет. Этот период можно считать гарантийным сроком их службы. Однако, действительные сроки эксплуатации с точки зрения только прочности и долговечности основных несущих элементов могут оказаться существенно больше расчетных.
Износ зданий подразделяется на физический и моральный.
Физический износ заключается в ухудшении технических качеств и состояния конструктивных элементов, потере прочности, жесткости конструкций, их изолирующей способности, ухудшении внешнего вида. К такого рода повреждениям относятся трещины, возникающие в конструкциях в результате коррозии, неравномерных деформаций или просадок, разрушение поверхностных слоев конструкций, в том числе защитных слоев арматуры в железобетонных элементах, перекосы и просадки перекрытий, образование трещин в опорных зонах балок и т.п.
Моральный износ заключается в ухудшении потребительских качеств объекта.
Различают восстановительную или строительную стоимость объекта и действительную или балансовую. Восстановительной стоимостью называют первоначальную стоимость здания без учета его износа. Действительной стоимостью здания является восстановительная, за вычетом процента износа элементов здания.
Техническое состояние зданий определяют путем периодического обследования с целью выявления степени и процента износа его элементов. Видов технических обследований в зависимости от целей поставленных перед специализированными организациями множество, но такого рода обследования проводят сотрудники службы технической инвентаризации строений. Результатом такого рода обследований являются технические паспорта, где указываются параметры здания: объем, площади, количество и наименование помещений, материалы и конструкции здания и на указанную дату характеристика технического состояния, т.е. степень износа в процентах от восстановительной стоимости.
Под реконструкцией понимается комплекс строительных работ и технических мероприятий, приводящих или связанных с изменением основных так называемых технико-экономических показателей, которые включают количество и площадь помещений, строительный объем, общую площадь здания, этажность, назначение, осуществляемых с целью улучшения условий эксплуатации и приведения эксплуатационных показателей в соответствие с уровнем современных требований. Реконструкция зданий осуществляется в пределах от 25% до 60% износа в большинстве объектов за исключением памятников архитектуры и искусства или культурного наследия. Некоторое влияние на степень износа оказывает степень морального износа. В последнее время, в городах со сложившейся плотной исторической застройкой, с растущим потенциалом, с сильным ростом удельной стоимости объектов недвижимости в первую очередь в зависимости от их потребительских качеств и соответствия этих объектов современным требованиям, все большее значение на принятие решения о проведении реконструкции здания имеет величина стоимости морального износа.
Оценку стоимости морального износа также можно вести в долях от восстановительной стоимости здания. Оценка подобного износа ведется условно в зависимости от количества и уровня несоответствий существующего положения желаемому, при этом в рассмотрение принимаются такие критерии как: удобство эксплуатации, соответствие объемно-планировочного решения текущему назначению, размеры помещений и их достаточности для обеспечения требуемого уровня комфорта. Стоимость морального износа определяется путем оценки стоимости реконструктивных работ необходимых для приведения рассматриваемого объема здания в соответствие с текущими требованиями относительно восстановительной стоимости строения. Основным фактором, влияющим на стоимость ремонтно-восстановительных работ, являются перекрытия и степень их замены.
Очень важным вопросом в реконструкции зданий является определение их экономической целесообразности. Наиболее обоснованным методом оценки является сравнение расходов при реконструкции с расходами на замену старого здания новым с учетом времени последующей службы. Для зданий с высоким уровнем физического износа остаточный срок эксплуатации после проведения реконструкции может не приниматься в расчет, так как он не будет уступать по сроку службы новым. Для подобных случаев решающим фактором служит уровень реконструктивных работ необходимых для приведения существующего здания в соответствие новым требованиям. Вторая составляющая для определения экономической целесообразности является стоимость уничтожаемых элементов здания по их текущей стоимости, а также стоимость работ по разборке и вывозу мусора. Все выше сказанное показывает как непросто «с лету» оценить необходимость сноса либо реконструкции существующего здания.
С целью оценки объема и уровня сложности восстановительных и ремонтных работ, а также сбора наиболее полной исходной технической информации для проектирования реконструкции специализированными организациями проводятся технические обследования.
В состав обследования входят обследование: фундаментов и оснований, обследование несущих конструкций надземных и подземных частей зданий.
При обследовании фундаментов производится: проходка шурфов (в том числе с водоотливом даже при значительном водопритоке) с целью определения типов, конструкций, геометрических параметров, материалов и глубины заложения фундаментов; выявление и описание дефектов и определение состояния фундаментов; определение прочностных характеристик материалов фундаментов методами неразрушающего контроля.
При исследовании грунтов основания производится: отбор проб грунта нарушенной и ненарушенной структуры непосредственно из-под подошвы фундаментов; бурение из шурфов скважин глубиной с отбором образцов грунта и проб воды; полевые испытания грунтов основания в шурфах, в том числе сдвиговые, штамповые испытания и проведение электродинамического зондирования.
Для составления окончательного заключения выполняется расчет напряжений под подошвой фундаментов от действующих нагрузок; оценка несущей способности фундаментов; оценка несущей способности грунтов основания.
Обследование несущих конструкций надземных и подземных частей зданий и сооружений состоит из: сбора исходной информации, составления конструктивной схемы здания, проведения обмеров конструкций и их элементов, определения состояния конструкций, оценки несущей способности здания, оценки общего состояния здания и разработки рекомендаций по обеспечению его эксплуатационной пригодности.
При сборе исходной информации выполняется:
- Получение и анализ историко-архивных, проектных материалов, результатов ранее проводимых обследований, материалов эксплуатационных служб;
- Выявление производственно-технологических воздействий на строительные конструкции.
При составлении конструктивной схемы здания производится:
- Описание объемно-планировочного решения здания;
- Составление пространственной схемы расположения основных несущих конструкций;
- Оценка общей устойчивости и жесткости здания.
Обмеры конструкций и их элементов заключаются в:
- Определение конструктивного решения, состава и геометрических размеров стен, перекрытий и покрытия;
- Определение сечений элементов конструкций.
При определении состояния конструкций выполняется:
- Описание общих деформаций здания;
- Выявление механических повреждений, возникших в процессе эксплуатации;
- Определение трещин и повышенных деформаций конструкций;
- Определение степени коррозионного износа стальных конструкций, расструктурирования бетонных и каменных конструкций;
- Выявление грибковых поражений конструкций.
Оценка несущей способности здания заключается в:
- Определении нагрузок на элементы здания с учетом выполненных вскрытий;
- Определении усилий в конструкциях с использованием выявленной расчетной схемы;
- Поверочный расчет элементов здания с учетом действительного состояния конструкций и полученных опытным путем прочностных характеристик материалов.
Оценка общего состояния здания заключается в:
- Анализе материалов изысканий, включая оценку деформаций, состояния конструкций и результаты расчетов;
- Определении категории состояния здания.
Разработка рекомендаций по обеспечению эксплуатационной пригодности включает:
- Составление ведомости элементов, подлежащих восстановлению или усилению;
- Разработка рекомендаций по выполнению гидроизоляции, устранению протечек, ликвидации последствий коррозии и грибковых заболеваний.
При проектировании реконструкции зданий особую сложность вызывает соблюдение действующих норм и правил применительно к уже существующим зданиям не отвечающим этим требованиям.
Особый аспект реконструкции – реконструкция отдельных помещений. При переустройстве зданий обычно возникает потребность в делении больших помещений, как в плане, так и по вертикали путем встройки антресольных этажей. Последнее время нарастает обратный процесс – раскрытие ранее разгороженных помещений с созданием больших открытых пространств. В виду того, что ранее устроенные помещения создавались с учетом определенных, общепризнанных требований, все эти работы в той или иной степени сталкиваются с одной проблемой – сохранением приемлемых пропорций и минимально допустимых или оптимальных размеров помещений в плане и по высоте.
Для жилых зданий свойственно с изменение состава или структуры семьи, с появлением новых потребностей, появление необходимости что-то изменить в интерьере квартиры, связанные преимущественно с разделением или объединением жилых комнат и кухонь, санузлов, переносом входов, межкомнатных дверей. Такого рода переделки относятся к текущему переустройству или перепланировке. В целом разрешается без учета особых требований проводить устройство дополнительных перегородок, встроенных анресолей, перестановка перегородок, устройство новых и заделка старых дверных проемов в перегородках, изменение направление открывания дверей. Запрещается или разрешается при наличии дополнительных подтверждающих возможность подобных работ выполнять следующие работы: устраивать оконные проемы, устраивать дверные проемы в несущих стенах, особенно в панельных домах, устраивать проемы в стенах и перегородках, разгораживающих здание на отсеки, в том числе противопожарные, производить работы, ослабляющие несущую способность балок и плит перекрытий, колонн и столбов, запрещается снос или перенос отдельных опор, запрещаются работы приводящие к уменьшению или исчезновению тяги в вентканалах, запрещается устанавливать перегородки, ведущие к перегораживанию оконных проемов, работы, ведущие к нарушению сплошности и гидроизоляции перекрытий, запрещается размещать входы в жилые помещения и санузлы из кухонь, устраивать жилые комнаты площадью менее 9кв.м. и шириной менее 2.25м и т.п. При проведении работ по перепланировке в любом случае необходимо соблюдать все требования к помещениям, конструкциям и инженерному оборудованию, изложенные в действующих нормах и правилах.
Часто в процессе эксплуатации зданий различного назначения возникает необходимость в реконструкции в связи со сменой этого назначения. Потребность в смене назначения возникает по самым различным причинам. В этом случае очень существенным изменениям подвергается объемно-планировочное решение здания. При выполнении подобных реконструкций большое внимание уделяется возможности сохранения вертикальных несущих конструкций. Меньшее внимание уделяется перекрытиям и кровле. Очень часто возникает необходимость в переделке лестниц и лифтов, т.е. вертикальных связей и транспорта.
Особой темой является реконструкция или правильнее сказать приспособление зданий, имеющих особое историческое и культурное значение с учетом нового их использования. При реставрации особое внимание уделяется восстановлению исторического внешнего облика здания. Особым вопросом является определение нового современного назначения старинных зданий с учетом невозможности их значительной переделки. Любое новое назначение здания, являющего памятником архитектуры, необходимо приспособить к внешнему облику и объемно-планировочной его структуре. Вследствие таких строгих условий допускается некоторые отступления от действующих нормативных требований, но при условии их обоснованности. Последнее достаточно продолжительное время особое внимание уделяется восстановлению старинных зданий именно в тех конструкциях, которые изначально были применены, то есть сегодня уделяется огромное внимание не только внешнему облику здания, но и его внутреннему содержанию.
В завершении хочется отметить, что реконструкция зданий очень разнообразна, сложна и многогранна. Сложность проведения работ определяется задачами, которые ставятся при реконструкции здания. Участие в реконструкции требует особой мобилизации сил и знаний и несмотря на все особенности и сложности реконструкция зданий будет востребована во все времена.
