В конце 90-х годов, с начала перестройки не только государственного строя, но и нашего мировоззрения, произошло разрушение всей разрешительной системы, связанной с малоэтажным строительством. Упал железный занавес, советские люди начали видеть то разнообразие архитектурных форм и обликов, которое, так или иначе, присутствует зарубежом. Начал проявляться всплеск идей, эмоций, начали реализовываться все накопившиеся фантазии в архитектуре. Все прошедшее время, плоть до сегодняшнего дня будущие собственники загородного жилья строили и строят практически все, что им в голову придет и на душу ляжет. На рынке произошла буквально вакханалия в строительстве малоэтажных домов. Как и во многом, так и в этой области мы забыли о чувстве меры, рациональности, необходимой достаточности. Мы, заранее отвергнув все имевшее место в прошлом, как плохое, так и хорошее, начали «изобретать велосипед», начали строить заранее, не понимая, что строим мы недвижимость стоимость и срок службы, которой велик. Что же мы получили. Сегодня мы имеем рынок, наводненный разнотипными, разностильными, порой сомнительного качества домами. Сформировался вторичный рынок загородной недвижимости.
В основном все построенные загородные дома по конструкции наружных стен можно разделить на четыре типа:
- Дома по «канадской технологии». Дома выполненные из деревянного каркаса с заполнением минераловатными плитами, закрытыми ветро- пароизоляцией и обшитые фанерой, ОСП плитами, сайдингом и т.п. Это наиболее дешевые дома.
- Деревянные дома (деревянные брусовые дома, в том числе утепленные снаружи). Отдельно, особняком, стоят рубленные деревянные дома из бревна, в том числе оцилиндрованного.
- Каменные дома из бетонных блоков и кирпичной кладки. Стены могут быть выполнены из керамзитобетонных, пескоцементных, газосиликатных, пенобетонных блоков, кирпичной кладки из одинарного полуторного двойного, полнотелого или эффективного кирпича, теплой керамики. Дома оштукатуриваются или чаще всего облицовываются лицевым кирпичом. Мы рекомендуем такие дома утеплять с использованием минераловатных плит в середине стены (трехслойные стены) и вентилируемого зазора.
- Железобетонные дома из железобетонных каркасов, стен, в том числе с использованием блоков несъемной опалубки из пенополистирола.
Перекрытия во всех вышеперечисленных домах могут быть деревянными, в каменных и железобетонных домах – монолитными или сборными железобетонными. Железобетонные перекрытия значительно выигрывают по звукоизоляционным и прочностным параметрам у деревянных. В частных домах, учитывая их сложных архитектурный облик затруднительно использовать сборные железобетонные плиты перекрытий. Приходится применять много доборов, монолитных участков. Также, при стесненной застройке, часто затруднительно использовать кран при монтаже. Поэтому вопрос о применении сборных железобетонных элементов решается отдельно в каждом конкретном случае.
В чем же, с нашей точки зрения, принципиальная разница между всеми перечисленными типами домов. С точки зрения потребителя мы бы предложили посмотреть на этот вопрос со следующей точки зрения. Помимо архитектурного облика, при разной продолжительности и периодичности использования, дома отличаются так называемой тепловой инертностью. Что это значит. Когда владелец приезжает в дом пожить только на весеннее-осенний и летний периоды, иногда на праздник зимой, то дом должен быстро протапливаться, «просыхать».
Такими домами, обладающими низкой тепловой инертность, являются дома по «канадской технологии», деревокаркасные, щитовые дома, утепленные минераловатными плитами. Такие дома требуют регулярного протапливания, однако, очень быстро нагреваются и требуются значительно меньших затрат на отопление после продолжительного простоя. Мы считаем такие дома идеальным решением для садовых участков.
Брусовые, рубленные деревянные дома имеют бо’льшую инертность, требуют большего времени для протапливания после длительного перерыва. Более того, почему-то в народе считается, что такие дома теплые. Деревянные дома с приведенной толщиной стены 200 мм холодные, во много раз холоднее каркасных домов с утеплителем толщиной 150-200 мм.
Каменные и железобетонные дома имеют наибольшую инертность. После промораживания, требуют необозримого срока для протапливания и практически не пригодны для временного пребывания в зимний период. Однако, есть и обратная сторона медали. При постоянном проживании, даже при длительных перебоях с отоплением, эти дома не остывают. Каменные дома наиболее предпочтительны для постоянного проживания. Много сказано, выбор за потребителем.
Отдельно хотелось остановиться на вопросе качества строительства. Мы много обследуем загородные дома, как на предмет продажи – покупки, так и после возникновения или обнаружения дефектов и повреждений. Много повидали и дома «без фундаментов», то есть фундаментные стен присутствуют, но не только уширения нет, но наоборот, имеется утоньшение стен при опирании на грунт. Осматривали дом, выполненный из газосиликатных блоков с низу до верха, начиная с фундамента. При этом подвал дома был затоплен. Маленькая ремарка, газосиликатные блоки быстро разрушаются под воздействием влаги. Осматривали дом, перекрытия которого были выполнены из водо-газопроводных труб в навал, фанеры и цементно-песчаной стяжки. Однажды, нас пригласили для осмотра здания в достаточно элитном поселке на Новорижском шоссе. Дом был построен под продажу. Надо сказать, что все дома построенные под продажу, как правило, строятся со слабым контролем качества, преимущественно с контролем затрат. Что-же мы увидели. Обвязка котла было ужасна. Зимой, после остановки котла, дом промерз, системы отопления была разморожена. Так как, как и везде, система отопления была коллекторной, с трубами подводок, проложенных в полу, то строители вскрыли все полы и увидели деревянное перекрытие из досок – балок, прогнувшихся «пузом» под весом стяжки толщиной в середине пролета около 120-150мм. Балки перекрытия местами были подрезаны для прокладки труб и покрыты черным налетом грибка.
В результате чего такое положение сложилось в строительстве загородных домов. Уже давно говорят о низкой культуре строительства, отсутствие нормального специального образования в том числе и в большей степени среди рабочих специальностей. Одним словом, строят все кому не лень. Если ты мужчина, как говорится, то должен посадить дерево, вырастить сына и построить дом. Прочитал книжку, как построить дом своими руками и ты готовый строитель. Мы забываем, что для деревенских домов, с достаточно простыми строительными приемами и технологиями, простейшими инженерными системами это высказывание может быть и верно, только строили их всей улицей под руководством мужиков, которые имели опыт и навыки строительства. Для современных домов эта поговорка не верна, а чаще всего вредна. Современный загородный дом — это дом, построенный с использованием современных материалов и соответственно технологий, с вентилируемой совмещенной кровлей, с мансардными окнами, с утепленными эффективными материалами стенами и перекрытиями, со сложными инженерными системами, использующие насосы, генераторы, нагреватели, бойлеры, котлы различных типов, имеющие автоматику. Так вот, строить современные дома, даже малоэтажные, должны специалисты.
Вторая проблема – часто отсутствие или низкая квалификация единого надзора и управления на строительной площадке. Поэтому кто-то вначале строит дом, как говорят «коробку». Затем кто-то монтирует системы вентиляции, отопления, водопровода, канализации, электроснабжения и все работают естественно как им удобно и проще, не отслеживая и не интересуясь конечным результатом. А результат не заставляет себя ждать. Как говорится, получите, свадьбу бегемота с носорогом.
Третья проблема – будущий хозяин не задумывается о том, что то, что он строит – недвижимость, которую когда-то и кто-то будет продавать и покупать, то есть она должна быть привлекательна. Когда рынок жилых домов мал, купят все, а когда есть выбор, то быстрее, дороже купят привлекательное жилье, как внешне, так и функционально.
Четвертая проблема – преимущественно низкое качество строительства, о котором все больше и больше говорят и пишут. Все чаще появляется покупатель, который хочет знать, что он покупает. Когда вы покупаете автомобиль на рынке, вы хотите знать о его пробеге, обслуживании, проведенных ремонтах, просматриваете и часто проверяете документы. Автомобиль еще и проектируется конструкторским бюро достаточно продолжительное время, производится на заводе, проходит приемку и проверку качества. При этом вы собираетесь платить значительно меньше, чем при покупке загородного дома. Странно, при всем при этом, но при выборе дома будущие владельцы принимают решение о покупке, абсолютно доверяя продавцу, основываясь только на своем внешнем впечатлении.
Конечно, говоря о государственном контроле и регулировании малоэтажной застройки, мы сразу вспоминаем о коррупции, о том как работают наши чиновники в строительстве. Все это так, но все же оглядываясь на зарубежный опыт, что мы всегда делаем при решении проблем, можно сказать, что во всей странах имеются очень четкие ограничения по застройке и требования к качеству строительства. Не все было так плохо у нас в прошлом. Были перегибы, но качество было выше, застройка выглядела гармоничней и надо понимать, что рано или поздно мы придем к системе контроля качества и правилам регулирования малоэтажной застройки.
